Egy osztatlan közös telken elhelyezkedő ingatlanban a használat megosztása gyakori probléma a tulajdonos társak között. A lakóterület használata többnyire világos és egyértelmű, a telek megosztása, az udvar egyes részeinek, vagy a melléképület használatának elosztása azonban már okozhat fejtörést. Mely módok lehetségesek a tulajdonosok közötti használat rendezésére? A házrész!

Osztatlan közös ingatlan esetében nem egyértelműen vezethető le a tulajdoni hányad szerinti felosztás. A tulajdonjog itt a tulajdonosok közötti eszmei megosztást jelenti. Ugyanis a tulajdonosok mindegyikét megilleti az ingatlan egészének birtoklása, használata.  A Ptk. azonban kimondja, hogy a másik tulajdonos sérelmére egyetlen tulajdonos sem  gyakorolhatja ezen jogát. Ez nem írja elő a használat rendezését, készteti viszont a tulajdonosok közti megállapodást és a megállapodás írásba foglalását.

Amennyiben a tulajdon vételéhez hitel is szükséges, úgy a bank ennek rögzítését és a dokumentum benyújtását feltételként írhatja elő. Jobb tehát – már a miheztartás végett is – hogy rögzítve legyen a tulajdonosok ingatlanhasználata. Milyen megoldások léteznek erre?

A használati megállapodás írásban

hivatott ennek a békés úton történő rögzítésére. A területi alapú kijelölés megmutatja, hogy egy-egy tulajdonostárs mettől meddig birtokolhatja kizárólagosan az udvart, a melléképületet és a lakóterületet. A felosztás általában a tulajdoni lapon is rögzített tulajdoni hányad alapján van meghatározva. Fontos, hogy lehetnek olyan részek is a telken, melyek használata közös érdek. Ilyen lehet például egy út, vagy a lépcsőház, esetleg a kazánház területe. Ezeket a tulajdonosok közösen használják. Ritka, de előfordul olyan megállapodás is, mely kimondja, hogy az ingatlant más-más időszakban használják a tulajdonosok. Erre példa lehet egy balatoni nyaraló, ahol a páros hónapokon az egyik család, páratlanon a másik család használja az ingatlant. A használati megosztást tulajdonosok többnyire írásban rögzítik. Hasonlóan működik azonban a szóbeli megállapodás is, esetleg a ráutaló magatartás. A Ptk. alapján a szótöbbség dönt, vagyis a tulajdont érintő használatot a többségi döntés rendezi.

A megállapodás része egy szöveges, általában ügyvéd által fogalmazott rész, valamint egy alaprajz és térképmásolat, mely a fizikai felosztást mutatja.

A kert és a faház használata is megosztható

Bíróság útján is rendezhető a használat,

amennyiben van szótöbbségbeli megállapodás, de a kisebbségben lévő tulajdonost/tulajdonosokat jogi sérelem ér. A bíróság előtti megtámadás lehetősége így fennáll. A megállapodást tehát bírósági végzés módosíthatja.